Усилия Китая по обеспечению выхода из огромного перегретого жилищного рынка путем превращения непроданных домов в доступное жилье, скорее всего, не помогут находящимся в трудном финансовом положении застройщикам из-за ограниченного размера программы и потенциально низких цен, считают аналитики и застройщики. Как часть пакета поддержки для находящегося в кризисе сектора недвижимости, Пекин объявил в прошлом месяце о плане создания 300 миллиардов юаней ($41 миллиард) кредитного механизма, который может привести к получению 500 миллиардов банковского финансирования для местных государственных предприятий (ГП), чтобы приобрести завершенное и непроданное жилье. Ожидается, что китайские банки предоставят более дешевые кредиты ГП через данный механизм, поддерживаемый Центральным банком, чтобы помочь им покупать жилье у застройщиков по “разумным ценам”, чтобы превратить их в доступное жилье. Однако некоторые частные застройщики считают, что очень мало, если вообще, их проектов будут отобраны, поскольку кредитный механизм недостаточен, а схема предполагает запуск только в крупных городах, где доступно доступное жилье. Они отмечают, что предложения по ценам от ГП также вероятно будут низкими. Осторожное отношение застройщиков может стать вызовом для Пекина, поскольку волны поддерживающих мер за последние два года не смогли оживить сектор, который в период пика составлял четверть ВВП и остается значительным тормозом для экономики.
Подробности эскизов домов в городе издавались в известии 30 мая, первом местном правительстве, который это сделал после поддерживающего пакета, для приобретения “подходящих запасов жилья” для льготного жилья. Местное правительство приобретет дома по себестоимости, сообщает China Real Estate Business, издание, управляемое жилищным ведомством, ссылаясь на извещение. Как сообщается, проект, совладелец которого — государственный Jinmao и крупный застройщик Vanke, подал заявку.
Некоторые застройщики считают, что приобретение по себестоимости, что означает скидку 20-30% от рыночной цены, оказалось лучше ожидаемого.
Ведущий сотрудник частного застройщика, находящегося в дефолте, заявил, что его фирма была бы заинтересована подать заявку, если другие города сделают подобные предложения, как Xintangzhen, но он ожидает низкие предложения и недостаточность для покрытия строительных кредитов.
“Если этого недостаточно даже для покрытия кредита на развитие, как мы выплатим кредит? Банк-кредитор тоже не согласится,” — сказал высокопоставленный представитель шанхайского застройщика, отказавшийся называть имя из-за чувствительности вопроса.
Однако аналитики в Citi и Bank of America заявили, что для обеспечения умеренной доходности для ГП необходимо предоставить скидки в 50%, поскольку льготное жилье обычно продается с 10-50% скидкой по сравнению с частным жильем.
Даже если застройщики смогут получить прибыль от продажи завершенных квартир ГП, местные правительства могут потребовать использовать вырученные средства для завершения уже существующих проектов, а не для погашения долгов.
“Это не поможет нам как публичной компании, или для погашения наших долгов за рубежом,” сказал руководитель другого застройщика, находящегося в дефолте. Gavekal Dragonomics оценивает, что при средних рыночных ценах 500 миллиардов юаней на покупки оплатит 12% наличных запасов жилья, или 20%, если покупка производится со скидкой.
S&P заявил, что превращение существующего запаса в общественное жилье также увеличит транзакции в низком сегменте и снизит общие цены.
Министерство жилищного строительства Китая, Центральный банк, высший банковский регулятор и местное жилищное ведомство в Гуанчжоу не ответили на запросы о комментариях. Jinmao не ответил на запрос обратной связи, а Vanke отказался комментировать. РИСК ВЫПОЛНЕНИЯ
“Лишь пучок обнищавших застройщиков извлекут пользу,” – заявила кредитный аналитик S&P Global Ratings Эстер Лиу. “(Завершение строительства) — проблема, с которой сталкиваются обнищавшие застройщики. У них нет много завершенного запаса жилья.” Пока застройщики ждут ясности относительно спроса ГП и предложений по ценам, некоторые банкиры говорят, что программа доступного жилья может привести к ухудшению качества активов, поскольку ГП могут столкнуться с недостаточной прибылью для погашения банковских кредитов.
Банки могут занимать из 300-миллиардного реалокационного механизма под 1,75% процента для финансирования 60% кредитов, которые они предлагают ГП. В совокупности, по оценкам аналитиков, ГП должны будут выплачивать около 2,5% процентов за эти кредиты, что сопоставимо с средней арендной доходностью в Китае.
“Это хорошо для сектора недвижимости, но плохо для ГП и банков, потому что по сути вы переносите некоторые риски на них,” сказал первый исполнитель, отклонивший назвать имя, поскольку не имеет права говорить с СМИ.
Однако банки и местные правительства склонны к рисковому поведению. Центральный банк в феврале прошлого года запустил 100-миллиардный реалоцационный программный пакет для местных правительств в восьми городах по приобретению запасов жилья — только 2 миллиарда из которых были использованы к марту 2024 года. “Мы видим высокий риск выполнения, поскольку банки и местные ГП должны полностью нести кредитный и инвестиционный риски,” – заявила старший кредитный аналитик CreditSights Зерлина Цзенг.
Однако поддержка центрального правительства привела к увеличению посещаемости столиц и перворазрядных городов после последнего стимулирующего пакета, который включает снижение первоначального взноса и отмену нижних пределов ипотечной процентной ставки, по заявлению аналитиков и застройщиков. “Центральное правительство усилило (поддержку); важное изменение произошло здесь,” – сказал руководитель исследований в области недвижимости Greater China Bank of America Карл Чой. ($1 = 7.2455 китайских юаней)
Анализ: Китайский рынок недвижимости готовится к буму распродаж, что означает плохие времена для застройщиков
